MI MUnDO InMObILIARIO Textos: Esteban Edelstein Pernice Imágenes: SXC.HU ¿Es una buena inversion comprar hoy un terreno en un Barrio Cerrado? En un contexto de crisis financiera mundial y con cierta incertidumbre en la Argentina, recibimos esta pregunta de muchos de nuestros clientes. Las raíces también crecen 20 Vamos a tratar de aportarle al lector algu- nas variables a tener en cuenta al momen- to de invertir. En general, las inversiones inmobiliarias persiguen dos clases de objetivos y podemos clasificar a los compradores en dos tipos: el usuario y el inversor. El comprador usuario La mayor parte de nuestros clientes compra un terreno en un Barrio Cerrado para asegurar una mejor calidad de vida para su familia. Más espacio, contacto con el verde y práctica de deportes, más seguridad, la posibilidad de hacerse amigos y te- ner vida en comunidad. A nuestro entender, este mercado se encuen- tra en una etapa de crecimiento exponencial, mo- tivado principalmente por la cantidad de familias que prueban esta vida y la recomiendan a familia- res y amigos. Muy nuevo en el país, este mercado se ha desarrollado a partir de la construcción de las autopistas, colegios, centros médicos y centros comerciales. Como aliciente adicional, la ecuación econó- mica es conveniente, ya que la misma cantidad de m2 de construcción (sin contar el terreno privado) en un barrio cotizado de Buenos Aires vale, en mu- chos casos, el doble. Si se compara el costo-bene- ficio, la relación espacio-precio entre los countries y las viviendas en la ciudad muestra una ecuación mucho más favorable para los Barrios Privados. El caso del inversor El inversor es quien cuenta con un capital lí- quido y analiza las diferentes alternativas de inver- sión en busca de la mayor rentabilidad, al menor riesgo posible. Los bienes raíces han sido históricamente una reserva de valor, lo que hoy se ve potenciado por la percepción de debili- dad de los bancos que custodian el dinero. 21 En Argentina, la inversión inmobiliaria tiene ciertas peculiaridades. En primer lugar, los bienes raíces han sido históricamente una reserva de va- lor, lo que hoy se ve potenciado por la percepción de debilidad de los bancos que custodian el dine- ro, ahora también a nivel internacional. Otro factor relevante es que nuestra economía es bimonetaria y los precios de las propiedades se han comercializado tradicionalmente en dólares. Los terrenos en Barrios Cerrados se han valorizado a pesar de los vaivenes económicos, superando hoy los precios anteriores a una crisis económica como la del 2001-2002. En el caso particular de los countries y Barrios Cerrados, existen además otras razones para in- vertir: la escasez de terrenos bien ubicados, aptos para futuros desarrollos; la demanda cada vez más selectiva de proyectos de calidad y servicios ade- cuados; y el cambio de hábitos de la población, que sigue descubriendo el atractivo de vivir en un Barrio Cerrado. Conocer tu inversión Existen tres tipos de inversiones inmobiliarias: de renta, de valorización o valor agregado, y de de- sarrollo. En una inversión de renta, se compra una casa, departamento u oficina para luego alquilarla. Como no existe un riesgo de construcción, el ries- go total asumido es menor y, consecuentemente, el rendimiento de la inversión es más bajo. Con la inversión de valor agregado o de valo- rización, en cambio, se invierte en una propiedad que puede aumentar en valor por la acción de alguien o de algo, como cuando se compra una casa para refaccionar. El caso más común, y que vamos a desarrollar aquí, es el del inversor que ad- quiere un terreno en un Barrio Privado donde se producirán inversiones o mejoras realizadas por un tercero (el desarrollista, el Estado o los mismos vecinos). Al igual que un buen vino añeja y mejora en calidad, un buen Barrio Cerrado vale más a me- dida que se consolida. Otra ventaja que tiene la inversión en un te- rreno de un Barrio Cerrado es que se ve crecer. Varios de los inversores en tierra suelen visitar el proyecto para observar cómo crece, cómo se construye y cómo se consolida. A la satisfacción económica de haber realizado una buena deci- sión de inversión, se le suma una gratificación emocional que sólo la inversión en tierra puede generar. Por último, el tercer tipo de inversión es la del desarrollo. En este caso, el inversor asume, entre otros, los riesgos de los títulos, de asegurar que la tierra sea apta para el desarrollo en cuestión, que el concepto de producto y el master plan sean los adecuados, y que se obtenga la pre-fac- 0* 20 40 60 80 100 120 140 160 NORTE - PILAR OESTE SUDOESTE NORTE - TIGRE 1997 *MILES DE DÓLARES 1999 2002 2004 2006 2008 Fuente: Castex Propiedades S.A. Evolución de precios por zonas 22 preferencias de los consumidores y el interés en asumir riesgo. Cada etapa de la consolidación del proyecto implica un grado de riesgo, y elegir en qué etapa participar – comprar un proyecto terminado o hacerlo en la preventa- depende de qué riesgo se esté dispuesto a asumir. Hacer la tarea Para invertir en una preventa es imprescin- dible realizar un profundo análisis a la hora de tomar la decisión. Los resultados que se obten- gan serán un indicador del éxito potencial del desarrollo y de su futura valorización. Primero, hay que tener en cuenta la ubicación y el acceso del emprendimiento. En segundo lugar, hay que conocer quién es el desarrollista y si cuenta con la experiencia, la capacidad financiera y el interés en invertir para dar valor. Tercero, hay que conocer el equipo de pro- fesionales con los que se trabaja: arquitectos, contadores, personal de marketing y de inmo- biliaria, abogados, escribanos y paisajistas, entre otros. Cuarto, es muy importante informarse sobre el estado de las aprobaciones. Y por úl- timo, hay que asegurarse de que el concepto del producto esté acorde a las necesidades del mercado y que cuente con amenities (áreas so- ciales, de deportes, plazas e infraestructura soft). Además, hay que analizar el tamaño del proyec- to para aprovechar las sinergias que brinda una mayor cantidad de lotes. Nuestra empresa, número uno en empren- dimientos suburbanos y con 38 años de expe- riencia en el mercado, analiza cada uno de estos aspectos cuando decide sumarse a un proyecto como comercializador. Por eso recomendamos al inversor estudiar el proyecto en profundidad para poder elegir la inversión correcta. Volviendo a la pregunta inicial: ¿es una bue- na inversión comprar hoy un terreno en un Barrio Cerrado? La respuesta, desde nuestro punto de vista, es que en muchos casos comprar un terreno sí es una buena inversión y un buen instrumento de reserva de valor, pero para que la valorización se maximice, hay que hacer la tarea. MI MunDO InMObILIARIO tibilidad de los servicios y todas las aprobaciones necesarias. Además, debe asumir el riesgo infla- cionario y el riesgo de construcción. Como a mayor riesgo, mayor rentabilidad, el inversor que asume todos los riesgos del desarro- llo puede esperar mayor rédito. Recomendamos este tipo de inversión sólo para aquellos inver- sores más expertos; y, de realizarla, aconsejamos estudiar muy bien la experiencia del desarrollista con el que se invierte. Una variante dentro de la inversión en desarrollo es la de los fideicomisos al costo, donde los riesgos, como el de la suba de los costos, la obtención de las aprobaciones y los posibles pasivos impositivos, entre varios más, son asumidos por el inversor. La consolidación valoriza La consolidación de un Barrio Cerrado es un proceso en el tiempo, marcado por hitos de de- sarrollo. Con cada hito de consolidación, nues- tra inversión cobra un nuevo valor y el riesgo disminuye. El primer escalón en este proceso es la pre- venta privada, cuando se puede reservar un te- rreno aun antes de que el proyecto haya sido anunciado en los medios. Otros hitos incluyen el lanzamiento de la campaña publicitaria, la aper- tura de la oficina de ventas, la construcción de la infraestructura y la de las obras particulares. La inauguración del Club House y de las áreas deportivas son otros dos hitos importantes como también lo es la mudanza de las primeras fami- lias que traen vida al barrio. Con la inscripción en las competencias deportivas y la organización de fiestas en la comunidad, el barrio ya queda con- solidado. Los árboles crecidos habrán marcado un desarrollo maduro. Esta valorización, que se logra a medida que el proyecto se consolida, radica en las diferentes Si esta interesado en recibir información por e- mail sobre las preventas y nuevos lanzamientos de Castex Propiedades S.A. suscríbase envíandonos un e-mail a: preventas@castex.com.ar Perfil Esteban Edelstein Pernice es Di- rector de Nuevos Emprendimientos de Castex Propiedades S.A. Fundada en 1970 por Ricardo Edelstein Pernice, su actual presidente, esta empresa inmo- biliaria ha participado en la comercia- lización de más de 10 mil terrenos en más de 40 Countries y Barrios Cerrados de la Provincia de Buenos Aires. Además, Edelstein Pernice se ha desempeñado como gerente de ven- tas de Pulte Homes Argentina y como Asociado Senior para America Latina de AIG Global Real Estate, basado en la ciudad de Nueva York. Desde 1998, es miembro del Urban Land Institute. Licenciado en Administración de Empresas por la Universidad de Belgrano, Esteban también cuenta con una especia- lización en Marketing por la Universidad de Georgia, Estados Unidos; y un Master en Desarrollos Inmobiliarios de Columbia University, en la ciudad de Nueva York. 0* 40 60 80 100 120 140 160 *MILES DE DÓLARES ETAPAS DE CONSOLIDACIÓN 1ra. ETAPA 2da. ETAPA 3ra. ETAPA 4ta. ETAPA 5ta. ETAPA Relación entre el valor del terreno y la consolidación del proyecto